事業内容

• 離婚・調停
• 相続・遺産分割協議
• 成年後見制度
• 借地権・底地権
• 再建築不可
• 共有持分権
• 債務超過・住宅ローン困難
• 空き家の控除
• 敷地権と非敷地権の違い

媒介契約の種類

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸において、不動産業者が売主や貸主と契約を結び、その物件の販売や賃貸を仲介する契約のことです。業者は、売主や貸主の代理として、買主や借主を見つけ、取引を成立させるための支援を行います。

メリット

・依頼先が1社のみなので、不動産会社も熱心になる。
・窓口が一つなので管理(把握)しやすい。
・専属専任の場合は1週間に1回以上、専任の場合は2週間に1回以上、販売活動の進捗状況が報告される。

デメリット

1社しか依頼できないため、業者の力に依存する傾向がある。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違い

• 専属専任媒介契約：媒介系契約締結後5日以内にレインズへ登録
• 専属専任媒介契約：不動産会社から売主様へ1週間に1回以上販売状況を報告
• 専属専任媒介契約：売主様の自己発見取引は不可
  
• 専任媒介契約：媒介系契約締結後7日以内にレインズへ登録
• 専任媒介契約：不動産会社から売主様へ2週間に1回以上販売状況を報告
• 専任媒介契約：売主様の自己発見取引は可能

メリット

・複数の不動産会社に依頼ができる。
・広い地域に情報を発信できる。

デメリット

・不動産会社が複数いるので、各社の営業に力が入らない。
・複数の会社から連絡が来るため管理（把握）しづらい。

一般媒介契約

• レインズへの登録は売主様の任意
• 不動産会社から報告義務なし
• 売主様の自己発見取引は可能

離婚・調停

財産分与とは？

財産分与とは、離婚の際に夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分けることを指します。
離婚すると、一方の配偶者が他方に財産を渡す必要がある場合があり、それを「財産分与」といいます。

法律上、夫婦は結婚期間中に築いた財産を共同で形成したものと考えられるため、どちらが名義人であるかに関わらず、公平に分けるのが原則です。

財産分与の対象となる財産

共有財産（分与の対象）

• 預貯金（夫婦が貯めたお金）
• 不動産（家・マンション・土地など）
• 車（夫婦で使っていたもの）
• 生命保険の解約返戻金退職金（婚姻期間中に積み立てた分）
• 株式や投資信託
• 家具・家電（夫婦で購入したもの）

特有財産（分与の対象外）

• 結婚前に持っていた財産（独身時代の貯金・家など）
• 親や親族から相続・贈与された財産
• ギャンブルや借金など、夫婦の生活とは無関係な個人的な負債

財産分与の方法（不動産の場合）

• 売却して現金化し、分配する（売却分与）
  → 最もシンプルな方法で、家を売って得た売却益を2分の1ずつ分けます。
  → ローンが残っている場合は、売却金で返済し、残った金額を分配します。
  → 財産分与で不動産を現金化すると、資産整理がしやすくなるため、調停でも推奨されるケースが多いです。
• どちらかが不動産を取得し、相手に代償金を支払う（代償分与）
  → どちらか一方が住み続ける場合、その分の金額（代償金）をもう一方に支払います。
  → 例えば、住宅の市場価値が3,000万円であれば、1,500万円を代償金として支払うのが一般的です。
  → ただし、代償金を用意できるかどうかが大きなポイントとなります。
• 持ち分割合を決めて共同名義にする（共有分与）
  → 離婚後も共同名義のままにしておく方法です。
  → しかし、将来的にどちらかが売却を希望した際にトラブルになる可能性があるため、慎重に判断する必要があります。

相続・遺産分割協議

遺産分割協議とは、亡くなった方（被相続人）の遺産（財産）を相続人間でどのように分けるかを決めるための話し合いです。遺産分割協議は、相続人全員の合意を得ることが必要です。もし、相続人が複数いる場合、遺産の分け方について意見が食い違うこともありますが、その場合、全員が納得できるように協議を進めることが重要です。

遺産分割協議の流れ

• 相続人の確認
  まず、相続人が誰であるかを確認します。遺言書がない場合、法定相続人が誰かを調べます。
• 遺産の調査
  被相続人が残した財産（不動産、預貯金、株式など）をすべて洗い出し、負債があればその額も確認します。
• 分割方法の決定
  相続人全員で遺産の分け方を話し合います。
  例えば、不動産を誰が相続するか、現金はどう分けるかなどを決めます。
• 遺産分割協議書の作成
  合意が得られたら、分割方法を書面にまとめます。この書面は相続手続きに必要な重要な文書です。
• 相続登記や名義変更
  遺産分割協議書を基に、各種手続きを行います。不動産の名義変更や預貯金の振替などが必要です。
  遺産分割協議がスムーズに進まない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることもあります。

成年後見制度

成年後見制度とは、判断能力が不十分な方（高齢者や障害者など）を守るために、法律的に後見人をつけて、その人の生活や財産の管理を支援する制度です。後見人は、本人の利益を最優先に考えて、日常的な生活や財産の管理、契約の締結などを行います。

主に以下のようなケースがあります。

1.高齢者や障害者: 認知症などの理由で、判断能力が衰えている人が財産管理や契約に問題を抱えている場合。
2.精神的な障害を持つ方: 精神的な障害が原因で、契約や生活に関して自分で適切に判断ができない人。

成年後見制度の主な種類

1.後見: 最も支援が必要な場合に適用され、後見人が財産管理や契約に関する全ての判断を行います。後見人は家庭裁判所に選任され、後見人が行う全ての行為は基本的に裁判所の監督下で行われます。
2.保佐: 判断能力が不十分であるが、後見ほど完全に支援を必要としない場合、保佐人がその支援を行います。保佐人は重要な契約や財産の管理に関して助言や同意を提供します。
3.補助: 判断能力が一部衰えている場合に適用され、軽度の支援が必要な場合に補助人がサポートします。補助人は、日常的な判断をサポートするために選任されます。

成年後見人は、家庭裁判所の監督を受けながら、本人の権利を守り、生活や財産を適切に管理します。

借地権・底地権

借地権とは、他人が所有する土地を借りて、その土地の上に建物を建てる権利のことです。

土地そのものを買うのではなく、借りることで利用する権利です。

ポイント
建物が条件：土地を借りるだけでなく、建物を建てる必要があります。
地代が必要：地主に土地の使用料を支払います。
長期間利用可能：契約により30年以上借りられる場合も。

メリットとデメリット
メリット：土地を買うより安く利用できる。

デメリット：地代や更新料が必要で、土地は自由に使えません。

株式会社MOTOZUKEの役割

借地人・次の借地人・地主の三者間の交渉を仲介。
借地経営の継続を見据えた具体的な提案を実施。
円滑な売買や借地経営の解決をサポート。

底地権とは

底地権（そこちけん）とは、土地を貸している側（地主）が持つ権利のことです。借地権者がその土地を借りて建物を建てている場合、地主は土地の所有権を持ちながら、その土地を自由に使えない状態になります。

底地権の特徴

1. 地主は土地を自由に使えない

底地の上には借地権が設定されているため、地主が勝手にその土地を売却したり、建物を建てたりすることはできません。

2. 地代が発生する

借地人（借地権者）は、地主に対して定期的に地代を支払います。地代の金額や支払い条件は契約によって決まります。

3. 売却が難しい

底地は土地の所有権があるものの、借地権者がいるため自由に処分できず、単独で売却しにくいのが特徴です。地主が底地を売却したい場合、借地権者に優先的に買取の打診をするのが一般的です。

4. 相続や税金の問題

固定資産税：土地の所有者である地主が負担しますが、地代の中に固定資産税相当額が含まれている場合もあります。

相続税評価：底地の評価額は、通常の土地よりも低くなる傾向があります。

底地権の活用・売却方法

• 借地権者へ売却（等価交換）
  地主と借地権者が話し合い、底地と借地をまとめて売却することで、土地全体の価値を最大化できます。
• 第三者への売却（買取業者）
  底地を専門に扱う不動産業者に売却する方法もあります。ただし、借地権者の同意が必要な場合があります。
• 借地権者から借地権を買い取る
  地主が借地権を買い取ることで、土地を完全に自由に活用できるようになります

再建築不可

なぜ再建築不可になるのか？

1. 接道義務を満たしていない

建築基準法第43条では、建物を建築するためには、**幅員4m以上の道路に2m以上接していること（接道義務）が必要です。
しかし、古い建物や狭い路地にある物件では、この条件を満たしていないことがあります。

例：そもそも公道や建築基準法上の道路に接していない

2m以上道路に接していない

2. 既存不適格

過去に合法的に建てられた建物でも、その後の法律改正で基準を満たさなくなった場合、建て替えができなくなることがあります。

再建築不可物件の活用方法

• 既存の建物をリフォーム・リノベーション
  建て替えはできませんが、大規模リフォームを行うことで活用できます。
• 近隣の土地を購入し、接道義務を満たす
  隣地を購入して道路に2m以上接するようにすると、再建築可能になる場合があります。
• 再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売却
  通常の市場では売却が難しいため、再建築不可物件を扱う不動産業者に相談するとスムーズに売れることがあります。

共有持分権

共有持分権とは

共有持分権（きょうゆうもちぶんけん）とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが持つ権利のことを指します。例えば、親から相続した土地を兄弟3人で持っている場合、各人の権利を「共有持分権」と言います。

共有持分権の特徴

1. 単独での処分が制限される

有持分権を持っているからといって、勝手に土地や建物を売却したり、建て替えたりすることはできません。

利用・変更：建物を改築・取り壊しする場合、共有者全員の合意が必要

売却：自分の持分だけなら売却可能ですが、不動産全体を売るには他の共有者の同意が必要

2. 共有者が多いほど合意が難しくなる

相続などで共有者が増えると、意思決定が難しくなります。例えば、5人で共有している場合、全員が合意しなければ売却や建て替えができません。

3. 共有持分だけを売却することも可能

共有者の1人が、自分の持分だけを第三者に売却することは可能です。ただし、新しい共有者が増えることで、トラブルが発生する可能性があります。

4. 共有者の持分割合は自由

例えば、土地を3人で相続する場合、必ずしも1/3ずつにする必要はなく、2/5・2/5・1/5のように、遺産分割協議によって決めることができます。

共有持分の処分方法

• 共有持分の売却
  　共有している権利を他の共有者や専門の買取業者に売り渡し、権利を手放す方法。
• 共有持分の放棄
  自身の権利を放棄することで、他の共有者へ権利を移す手続き（登記が必要）。
• 共有持分の贈与
  無償で共有持分を譲り渡す方法。贈与を行う際は相手の同意が必要。

債務超過・住宅ローン困難

住宅ローンの返済が困難な場合の「任意売却」とは？

住宅ローンの支払いが厳しくなり、「債務超過」（ローン残高が不動産の売却価格を上回る状態） に陥った場合、解決策の一つとして「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、金融機関（銀行など）の承諾を得た上で、市場価格に近い金額で不動産を売却し、ローン返済に充てる手続きのことです。競売よりも有利な条件で売却できる可能性が高く、経済的な負担を軽減できます。

共有持分の処分方法

• 住宅ローンの支払いが数ヶ月滞納している
• 売却しても住宅ローンの残債が残る（オーバーローン）
• 競売を回避したい（市場価格より大幅に低い価格で売却されるリスクがある）
• 離婚などの事情で早急に不動産を処理する必要がある
• 返済を続けることが難しいが、破産は避けたい
  

任意売却と競売の違い

任意売却

• 売却価格：市場価格に近い価格で売れる可能性が高い
• 売却までの期間：3～6ヶ月程度（柔軟な対応が可能）
• プライバシー：通常の売却と同じため、周囲に知られにくい
• 残債の交渉：金融機関と交渉可能
• 引越し費用：一定額を確保できる場合がある

競売

• 売却価格：一般的に市場価格より2～3割安くなる
• 売却までの期間：1年以上かかることもある
• プライバシー：裁判所で公告されるため、周囲に知られやすい
• 残債の交渉：競売後も残債の支払い義務あり
• 引越し費用：引越し費用は自己負担

任意売却の流れ

• 無料相談
  現在の状況や今後のご希望を詳しくお聞かせください。
• 現状分析
  ヒアリング内容に基づき、最適な解決策をご提案いたします。
• 契約
  ご提案内容にご納得いただければ、契約を締結いたします。
• 不動産鑑定
  近隣の相場や蓄積されたデータをもとに、ご自宅の価格を査定いたします。
• 債権者との交渉
  当社のスタッフが、あなたの要望を基に債権者と交渉いたします。
• 不動産売買契約
  買い手が見つかり次第、購入希望者と売買契約を締結いたします。
• 抵当権の抹消
  売買決済後、債権者に競売の取り下げや抵当権の抹消を行ってもらいます。
• 新生活のスタート
  残った引越費用や当面の生活資金で、新しい生活をスタートできます。
  ※ 内容・状況によって異なります。

空き家の控除

特例の概要

対象：被相続人が居住していた家屋およびその敷地（耐震基準を満たすか、取り壊した場合も含む）。
被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも一定条件を満たせば対象。

控除内容：相続開始から3年以内（その年の12月31日まで）に譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を控除。

譲渡所得の計算：譲渡価額から取得費、譲渡費用、そして3,000万円を差し引いた金額。

適用期限：2023年12月31日まで

適用要件

物件の要件：昭和56年5月31日以前に建築された家屋。耐震基準に適合する場合、または取り壊した後の土地。
家屋が事業や貸付、他人の居住に供されていないこと。
期間要件：相続開始から3年を経過する年の12月31日までに譲渡。
老人ホーム入居の場合：老人ホームへの入居直前まで被相続人がその家屋を使用していたこと。

手続き

必要書類：被相続人居住用家屋確認書。耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（家屋を譲渡する場合）。譲渡所得の計算明細書、登記事項証明書、売買契約書など。
申請場所：家屋所在地の市区町村に確認書を申請。確定申告時に税務署へ必要書類を提出。

注意点とFAQ

注意点：書類準備や申請手続きは早めに進めること。老人ホーム入所中の家屋使用状況や譲渡後の証明が必要。
よくある質問：老人ホーム入居中の一時使用や家財保管も「一定使用」に該当。親族の家に移った場合などは特例対象外。

この特例措置は、空き家問題の抑制を目的として設けられた制度で、譲渡所得税の軽減を通じて相続後の空き家活用を促進しています。

空き家の譲渡所得の3,000万円控除の概要

被相続人（亡くなった方）が住んでいた住宅を相続した相続人が、相続開始から3年以内の12月31日までに、その住宅を耐震リフォームするか、または取り壊した上で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が特別控除されます。

敷地権と非敷地権の違い

敷地権とは？

マンションなどの建物を所有するために必要な土地利用の権利のことです。
特徴：建物の一部（部屋など）を所有すると、自動的にその建物が建っている土地の権利（敷地権）も持つ。土地と建物が一体となって扱われるため、土地だけを売買することはできない。

非敷地権とは？

土地の所有権や借地権など、建物とは切り離して単独で存在する土地の権利。
特徴：土地そのものを単独で売買や利用できる。建物を建てる目的に限らず、幅広く利用可能

違いのポイント

項目敷地権非敷地権用途建物所有のための土地利用権利土地そのものの権利売買の自由度建物と一体のため単独売買不可土地だけの売買が可能分離可能性建物と一体扱いで分離不可分離して利用・処分が可能例マンションの敷地権更地や借地権付き土地

具体例で理解する

1.敷地権の例：Aさんがマンションの一室を所有している場合、その部屋とともにマンションが建つ土地の権利（敷地権）も持っている。土地部分だけを売ることはできない。
2.非敷地権の例：Bさんが所有する空き地は、自由に売買可能。建物が建っていなくても単独で利用や処分ができる。

まとめ

敷地権：建物と一体になった土地利用権で、分離して扱えない。
非敷地権：土地そのものの権利で、自由に売買や利用が可能。
 敷地権は主にマンションなど集合住宅の土地に関連し、非敷地権は個別の土地所有に関連する点が大きな違いです。